DR. EUGEN OTTO: Wie sind Sie zur Leidenschaft Immobilien und zum Wiener Gründerzeit-Zinshaus gekommen?
CHRISTIAN WINKLER: Das ist eine Geschichte, die nach der HAK in Eisenstadt (meinem Heimatort), damals noch bei der Bundesländerversicherung, begonnen hat. Ich habe Klienten meines Seniorpartners betreut, die in Wien Zinshäuser besaßen. Oft traf ich sie in Wien, um die Versicherungsverträge anzupassen oder zu verlängern. Dadurch habe ich einen Einblick in die Immobilienwelt bekommen und so ist das Interesse für Immobilien entstanden. Ich war dann noch einige Jahre bei der Versicherung, bin dann aber ins Immobiliengeschäft gewechselt.

Und im Immobiliengeschäft haben Sie gleich mit dem Ankauf und Verkauf begonnen? 
Begonnen habe ich mit beidem – also mit Immobilienmakeln und dem Ankauf und Verkauf von kleineren Wohnungen und Zinshäusern mit kleineren Anteilen und dergleichen. Das ist dann eben gewachsen.

Kooperationen spielen eine wichtige Rolle für Sie. Was sind hier die Vor- und Nachteile. Wann ist ein Einzelinvestment sinnvoller?
Partnerschaften gehe ich generell selten ein, denn es müssen bei mir einige Kriterien dafür passen. Die wichtigsten sind Seriosität und Handschlagqualität. Es muss außerdem auf selber Augenhöhe gearbeitet werden, denn ich würde nicht mit einem Übergroßen eine Partnerschaft eingehen, die erdrückend auf mich wirkt. Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Synergien − dass man sich ergänzt in einer Partnerschaft. Zusätzlich ist eine faire Aufteilung wichtig, sonst hat eine Zusammenarbeit langfristig keinen Sinn. Die Partnerschaften, die ich hatte oder derzeit habe, gehen auch immer über mehrere Projekte. Ich bin bis jetzt keine Partnerschaft eingegangen, die nicht funktioniert hat.

Karl Wlaschek meinte einmal in einem Interview  mit uns (Zinshaus-Marktbericht Frühjahr 2014),  dass es irgendwann mal einen „Kracher“ machen wird bei den Preissteigerungen, die wir derzeit beobachten – wie sehen Sie das?
Ich kann mir in Wien auf keinen Fall vorstellen, dass es irgendwann einen „Kracher“ macht. Dafür ist der Markt einfach viel zu gesund. Obwohl der Markt in den letzten Jahren stetig bergauf gegangen ist, ist es für mich noch immer ein gesundes Wachstum. Ich glaube aber, dass es mit Preissteigerungen von 5 oder 10 % pro Jahr nicht mehr weitergehen wird. Die Preise werden sich auf ein gesundes Maß einpendeln. Ich bin aber absolut davon überzeugt, dass es keinen „Kracher“ machen wird. 

Im Jahr 2011 sind Sie mit WINEGG Berlin in den Berliner Markt eingetreten. Was waren Ihre Beweg-gründe dafür? Wie unterscheidet sich der Wiener vom Berliner Markt? Welche Märkte sind noch interessant für Sie?
Damals, 2011, war das Preisniveau auf dem Berliner Zinshausmarkt sehr niedrig, mittlerweile ist das Niveau in Berlin auch ein sehr hohes – fast schon höher als in Wien. Der Wohnungsmarkt, vor allem im teureren Segment, funktioniert noch anders als in Wien, wo es ja nicht mehr so leicht ist – weder beim Vermieten noch beim Verkaufen. Kleine Wohnungen ja, Wohnungen bis 500.000 Euro auch, aber darüber hinaus wird es manchmal nicht ganz so einfach. Es ist ja auch derzeit sehr viel auf dem Markt. Wenn man sich zum Beispiel anschaut, was im 1. Bezirk derzeit für Projekte auf dem Markt sind. Der Preis ist derzeit hoch, weshalb wir im letzten Jahr nicht mehr so viel gekauft haben. In Deutschland gehen wir jetzt eher von Berlin nach Leipzig, wo wir ein Paket gekauft haben. Dort kaufen wir um 1.300 bis 1.500 Euro pro m² bei 4,5 % Rendite ein. So etwas finde ich eben in Wien nicht mehr so einfach – zumindest in guten Lagen.

Beim Neubau – was ist Ihnen da wichtig, wenn Sie einkaufen?
So, wie immer bei einer Immobilie, natürlich die Lage. Beim Altbau sehe ich das jedoch anders. Da sind wir sehr fixiert auf gute Lagen in den Innenbezirken. Im Neubau bauen wir auch im 10. oder 21. Bezirk, hier ist aber die U-Bahn-Nähe immer ein Kriterium für mich. Der Neubau soll maximal 10 Minuten fußläufig zur U-Bahn liegen.

Wie wichtig ist Ihnen da die Qualität der Architektur? 
Hier gibt es wieder einen Unterschied zwischen Berlin und Wien. In Berlin sind ganz andere Ansprüche an Raumhöhen und Qualität in der Architektur. Teilweise wären in Wien gebaute Häuser in Berlin unverkäuflich. Unter 2,90 m Raumhöhe braucht man in Berlin in einer halbwegs ansprechenden Lage gar nicht zu bauen. Wichtiger als die Architektur ist eigentlich die Raum-höhe – da muss man sehr genau drauf schauen. Beim Schlosspark Hetzendorf haben wir gerade einen Neubau mit einer Raumhöhe von 2,80 m – also deutlich über dem Schnitt. 

Die inneren Werte sind im Neubau also wichtiger als die äußeren?
Architektur ist schon auch wichtig. Es soll vor allem stimmig sein und wir schauen natürlich, dass das Gebäude in die Gegend passt, aber ein persönliches Anliegen ist mir einfach die Raumhöhe.

Im vergangenen Jahr waren Sie verstärkt in den Medien präsent. Sie präsentieren sich dabei als vorausblickender Investor, qualitätsbewusster Bauträger und werben mit bleibenden Werten für Generationen. Was hat Sie zu dieser Positionierung veranlasst?
Hier geht es mir um Qualität. Vor allem um die Qualität beim Bauen. Unsere Gebäude sollen auch noch in den nächsten zehn, zwanzig oder dreißig Jahren eine hohe Qualität aufweisen. Wir sind zwar vielleicht nicht die Günstigsten, aber wir bieten eben diese hohe Qualität. Wir machen zum Beispiel keine Plastikfenster im Neubau – nur alles aus Holz oder Alu. 

Wie sehen Sie die WINEGG Gruppe in den nächsten fünf Jahren? Wohin wird sich Ihrer Meinung nach der Wiener Zinshausmarkt entwickeln?
Seit der Gründung im Jahr 1998 sind wir ständig gewachsen, sei es vom Volumen der Projekte her, beim Ankauf, bei Paketankäufen und dergleichen oder auch beim Neubau. Ich glaube, dass auch in den nächsten 5 Jahren das Produkt Immobilie sehr gefragt sein wird. Auch wenn wir steigende Zinsen haben, wird es trotzdem gefragt sein, da es eine gewisse Sicherheit gibt. Ich kenne Personen oder Stiftungen, die kaufen einfach nur aus Angst davor, dass ihr Geld entwertet wird. Wir als WINEGG wollen das Segment Neubau sehr forcieren, aber ich hoffe doch, dass noch viele Zukäufe im Altbau möglich sein werden. Ich glaube, dass in den nächsten ein bis vier Jahren noch einiges auf den Markt kommen wird, vor allem von institutionellen Investoren, die in Zyklen verkaufen. Ich möchte also in den nächsten fünf Jahren weiter expandieren und wachsen. Die Pipeline ist auf jeden Fall voll. Ich sehe unser Wachstum hauptsächlich in Wien – alles andere waren nur Nebenschauplätze.

Hätten Sie noch ein Anliegen, das Sie weitergeben möchten?
Generell muss ich sagen, dass die Branche sich in den letzten Jahren oder Jahrzehnten wesentlich gebessert hat. Ausnahmen bestätigen die Regel, aber es ist ein schönes Miteinander geworden. Es wird fair mit- einander umgegangen und das gefällt mir. Ich würde mir wünschen, dass das noch weiter kontinuierlich verbessert wird und es in Zukunft auch so bleibt. Professionalität, Fairness, Handschlagqualität, Handeln auf Augenhöhe und der Umgang mit den Kunden müssen an erster Stelle stehen. Die Branche hatte vor einigen Jahren sicher noch nicht den Ruf, den sie heute hat, und ich wünsche mir, dass das ebenfalls noch weiter verbessert wird.

Das ist ein schöner Abschluss und dem kann ich mich nur anschließen.

Zur Person
Christian Winkler ist Eigentümer der WINEGG Realitäten Gruppe, mit der er sich seit der Gründung vor 20 Jahren als vorausschauender Investor in gute Substanz und beste Lagen im Altbau, sowie als qualitätsbewusster Bauträger im Neubau einen ausgezeichneten Ruf und Spitzenplatz auf dem heimischen Immobilienmarkt erarbeitet hat.