EUGEN OTTO: Ihr Ankauf eines aus 10 Zinshäusern be-stehen Portfolios hat viele Kenner der hiesigen Szene einigermaßen überrascht – wie ist es zu der Entscheidung gekommen

STEPHAN HINSCHE: Die aik hat bereits seit über 20 Jahren Wohnimmobilien im Portfolio und baut diese Assetklasse kontinuierlich aus. In Wien investieren wir seit über 15 Jahren in den gewerblichen Bereich und haben im letzten Jahr unsere Strategie auf den Wiener Wohnungsmarkt ausgedehnt. Wir schätzen am Wiener Wohnungsmarkt die positive demografische Prognose. Zudem versprechen Bestände in etablierten Lagen auch aufgrund der stabilen Marktverhältnisse des Wiener Wohnungsmarkts sehr kalkulierbare Risiken. Als wir uns dann den Wiener Wohnungsmarkt genauer angeschaut haben, kamen selbstverständlich auch Zinshäuser für uns in Betracht, die ja quasi den Ursprung des Wohnungsmarktes darstellen.  

Welche Anforderungen haben Sie an ein Zinshaus in Wien? 

Im Ankaufsprozess prüfen wir jede einzelne Immobilie genau. Dabei spielen die Lage, der Gebäudezustand und insbesondere die Einschätzung der dauerhaften Vermiet-barkeit eine wichtige Rolle. Natürlich ist das Renditeniveau ein entscheidendes Merkmal, aber wir investieren lang-fristig und betrachten die Chancen und Risiken des Angebotes anhand eines 20-jährigen Prognosemodells. Hierbei werden neben den Vermietungsaktivitäten auch mögliche Änderungen der Marktbedingungen analysiert. Durch die speziellen mietrechtlichen Regelungen des Wiener Wohnungsmarktes ist es für uns wichtig, ein Portfolio mit einem homogenen Mix aus freiem und reguliertem Wohnraum aufzubauen, um so ein kontinuierliches Entwicklungspotenzial zu haben.  

Welche Vorteile bietet ein klassisches Zinshaus für einen institutionellen Anleger aus Ihrer Sicht gegenüber modernen Wohnprojekten / Büroobjekten? Für welche Investoren halten Sie diese Assetklasse für geeignet?

Die Vorteile von Zinshäusern gegenüber Projekten liegen in einem niedrigeren Risikoprofil. Die nachhaltig erzielbaren Mieten sind einfacher einzuschätzen. Weil die Bestandsmieten in der Regel niedriger sind als bei Erstvermietung, sind sie besser geschützt gegen ein potenzielles Überangebot. Ein solches Überangebot bedroht nämlich zuallererst die Mieten in bereits fertiggestellten Projektentwicklungen, speziell in der Anschlussvermietung, also der besonders schwierigen zweiten Vermietung, wenn der erste Lack bereits ab ist. Zinshäuser auf der anderen Seite weisen meist ein eingespieltes und etabliertes Mietniveau auf. Die Häuser haben in Wien eine lange Tradition und prägen das innerstädtische Stadtbild. Die Anzahl ist naturgemäß begrenzt und mit ihrem besonderen Altbaucharme sind sie bei Mietinteressenten sehr begehrt.  Zinshäuser bieten eine stabile Ertragssituation sowie Wertstabilität und sind damit für langfristig orientierte Investo-ren interessant, die ein hohes Maß an Sicherheit suchen. 

^{Gründerzeit-Zinshaus Währinger Gürtel - © Christian Steinbrenner}

Ihr Unternehmen versteht sich als aktiver Asset Manager – vor welchen Herausforderungen stehen Sie bei einem Zinshaus und wo sehen Sie die Perspektiven? 

Unser Asset Management ist auf die Vermietung von Immobilien ausgerichtet. Hierzu gehört neben den laufenden Instandhaltungsmaßnahmen auch die aktive Bestandsentwicklung. Alle Maßnahmen werden von unserem Asset Management-Team unterstützt und von unserem Baumanagement-Team geplant und gesteuert. Durch möglichst schnelle Nachvermietungen wollen wir den fluktuationsbedingten Leerstand auf ein Minimum reduzieren und zu einer weiteren Ertragsentwicklung der Immobilien beitragen.  

Welche Strategie verfolgen Sie mit Ihren Objekten in Wien und mit dem Gesamtportfolio? Wollen Sie Ihren Bestand erweitern? 

Das erworbene Portfolio war für uns ein guter Einstieg in den Wiener Wohnungsmarkt.  Wir planen, alle Objekte langfristig zu halten und unser Engagement im Wiener Wohnungsmarkt sowohl bei den Zinshäusern aber auch bei anderen Bestands- und Neubauten sukzessive weiter auszubauen. Auch Bestandswohnanlagen jüngeren Datums und Projektentwicklungen schauen wir uns intensiver an. Wir vertreten eine Vielzahl von Investoren und achten bei unseren Fonds auf eine gute Risikodiversifizierung. 

In Ihrem aktuellen Ankaufsprofil konzentrieren Sie sich auf die Randbezirke – was sind aus Ihrer Sicht die spannenden Lagen in Wien, kommen zukünftig auch zentralere Lagen in Betracht?

Wir würden in Wien keine Lage ausschließen. Es kommt beim jeweiligen Investment sehr stark auf die Mikrolage sowie auf das ausgeglichene Verhältnis zwischen Risiko und Rendite an. 

Welche Rolle spielt in Ihrer Strategie die laufende Mieteinnahme, welche die mögliche Wertsteigerung?

Wir sind in Deutschland die Investmentgesellschaft für berufsständische Versorgungswerke. Unsere Anleger müssen die langfristigen Pensionsansprüche Ihrer Mitglieder erfüllen. Hierfür sind sie unsererseits auf genauso kontinuierliche und verlässliche Ausschüttungen angewiesen wie sie ihrerseits die Rentenansprüche bedienen müssen. Wir haben diesen Anspruch in unsere Investment- und Asset-Management-Strategie integriert, sodass für uns die Generierung von stabilen Renditen, die aus den jährlichen Mieteinnahmen erzielt, ganz klar im Vordergrund steht. Die Zinshäuser sehen wir als besonders wertstabile Investitionen. Wertsteigerungen sehen wir als positive Nebeneffekte für uns und unsere Anleger. 

Die aik wurde als Immobilien-Investmentgesellschaft von der Ärztebank eG (apoBank) und mehreren berufsständi-schen Versorgungswerken gegründet. Welche Strategie verfolgen Sie für Ihre Investoren und welche Rolle spielt dabei das Wiener Zinshaus?

Da unsere Anleger zum Teil auch unsere Gesellschafter sind, verfolgt die aik ein langfristig orientiertes Geschäftsmodell, das die Interessen der Anleger im Blick hat. Hier steht die Erwirtschaftung von nachhaltig wiedererzielbaren und somit ausschüttungsfähigen Erträgen im Vordergrund. Die aik ist deshalb ein langfristig orientierter Bestandshalter. Der Wiener Wohnungsmarkt und das Wiener Zinshaus tragen hervorragend zur Erreichung dieser Strategie bei. 

^{Gründerzeit-Zinshaus Sechshauser Straße - © Christian Steinbrenner}

Karl Wlaschek meinte einmal in einem Interview mit uns (Zinshaus-Marktbericht Frühjahr 2014), dass es irgendwann mal einen Kracher macht bei den Preissteigerungen, die wir derzeit beobachten – wie sehen Sie das? 

Massive Preissteigerungen sehen wir seit einigen Jahren in allen Assetklassen in vielen europäischen Ländern. Diese sind aus unserer Sicht jedoch der expansiven Geldpolitik der Zentralbank geschuldet. Wir beobachten, dass sich der bereits seit der Finanzkrise bestehende Trend zu einer expansiveren Geldpolitik eher weiterentwickelt hat. Solange dieser Trend anhält, wird auch das Umfeld für Investitionen in Immobilien günstig bleiben. Denn die Renditen von Staatsanleihen spielen für die Immobilienmärkte eine erhebliche Rolle. Sind die Staatsanleiherenditen niedrig, sind Immobilienkredite tendenziell günstig. Entsprechend werden Immobilien für Privatpersonen und Investoren bei niedrigen Renditen und damit niedrigen Kreditkosten attraktiver. Weiterhin schichten viele Investoren wegen der niedrigen Erträge aus Anleihen ihre Gelder in andere Anlageklassen um, Immobilien sind dabei eine naheliegende Alternative zu Anleihen. 

Unabhängig vom Zinshaus – wie sehen Sie den österreichischen Immobilienmarkt im Vergleich zu deutschen Standorten, welche Rolle spielt er in Ihrer Strategie?

Der österreichische Immobilienmarkt ist im Vergleich zum deutschen Markt deutlich zentraler. Hauptinvestitionsstandort für diverse Assetklassen ist vor allem Wien. Dies ist in Deutschland diversifizierter. Der österreichische Markt hat eine hohe Transparenz und viel Stabilität. Hierzu trägt auch die besondere geografische Lage im Zentrum von Europa bei. Wien als Handels- und Kulturzentrum stellt einen stabilen Quell für wirtschaftliche Entwicklung und Wohlstand dar. Beides ist wichtig für die positive demografische Entwicklung des Wiener Wohnungsmarktes und damit letztendlich die Wertstabilität unserer Investments.