Interview

DR. EUGEN OTTO: Euer Unternehmen, das seit mehr als 50 Jahren besteht, ist sehr stark mit dem Wirken und den Visionen Eures Vaters verknüpft: Was sind die prägenden Elemente der Firma heute und welche davon sind von Beginn an unverändert? Was sind aus Deiner Sicht die wichtigsten Meilensteine für Euer Erfolgskonzept?

MAG. BETTINA BREITENEDER : Mein Vater hat Anfang der 1950er Jahre klein angefangen. Zu Beginn war er eher im Versicherungs- und Autogeschäft tätig. Mit den Erträgen bzw. Ersparnissen hat er dann seine ersten Zinshäuser gekauft. Sein unternehmerischer Spürsinn war von Beginn an sehr ausgeprägt.

Werte, die er vermittelt hat, waren ein gewaltiger Fleiß, seine Handschlagqualität und eine gute Nase für Chancen. Er hat aber auch das zugehörige Risiko auf sich genommen, das mit den Projekten und der Expansion in damals noch nicht gängige Geschäftsbereiche (Tiefgaragen) verbunden gewesen ist. Chancen erkennen und nutzen ist etwas, was wir auch weiter bewahren wollen. Wir bemühen uns auch, dass die Familie bzw. das Unternehmen weiter für diese Handschlagqualität, den unternehmerischen Fleiß und Schnelligkeit steht. Es ist natürlich heute ein anderes Geschäft als damals. Heute läuft vieles weit strukturierter als es früher überhaupt notwendig war. Wir alle kennen die uns umgebenden Regularien sehr gut. Wir fahren auf der Linie unseres Vaters weiter und versuchen, die natürlich auch in die Zukunft weiterzutragen. Mit Bedacht darauf, dass einfach auch in unserer Branche die Geschwindigkeit zugenommen hat. Unser Schwerpunkt ist nach wie vor der Immobilienbereich im weitesten Sinne und der beginnt bei uns „unter der Erde“ [Anmerkung Tiefgaragen].

In welchen Ländern seid Ihr in diesem Bereich eigentlich noch tätig?

Außerhalb Österreichs vor allem in Italien und die Schweiz, mittlerweile aber auch in Kroatien und der Slowakei. Das Geschäft mit dem Parken im weitesten Sinne (Tiefgaragen, Hochgaragen, Parkraumbewirtschaftung) läuft ausgesprochen gut. Im klassischen Immobilienbereich der Vermietung und Verpachtung ist unser Portfolio insgesamt ein sehr gemischtes, das mein Vater aufgebaut hat. Wir haben in den letzten Jahren auch einiges daraus verkauft und haben Preissteigerungen, die ja stattgefunden haben, mitgenommen. Man muss dann einfach einmal sagen: „Wenns passt’s, passt’s“, und dann sind wir auch bereit, uns von Objekten zu trennen. Der Schwerpunkt des Neugeschäftes hat sich in den letzten Jahren massiv verlagert. Wir sind seit einigen Jahren als Bauträger im Wohnbau (Neubau) verstärkt tätig. In Zukunft sehe ich auch im Bereich Logistik in den Randbereichen der Ballungszentren, den wir auch schon einmal mit Mag. Bosak aus Eurem Haus analysiert haben, eine positive Dynamik und halte das für eine stabile Investitionsschiene. Gerade auch im Wiener Umland, weil durch den ganzen Onlinehandel die Firmen ihre Waren näher an den Kunden bringen müssen. Bei den angebotenen Halbtages- oder Tageszustellungen müssen sie zwangsweise in der Nähe zur Stadt sein. Deswegen prüfen wir auch in diesem Bereich weitere Zukäufe.

Wie teilen sich Deine Unternehmensfelder, Neubau von Immobilien, die Sanierung von Altgebäuden, Kauf und Verkauf von Immobilien sowie die Verwaltung bestehender Liegenschaften umsatzmäßig derzeit zirka auf. Hat sich etwas über die Zeit verändert?

Aufgrund des Projektgeschäftes ist das immer eine Wellenbewegung. Diese Bereiche umsatztechnisch abzugrenzen wäre etwas mühselig, aber ich denke man kann sagen, dass sich alle Bereiche extrem positiv entwickeln.

Eine nachhaltige Projektentwicklung ist Euch sehr wichtig. Euer Bürogebäude ist DGNB zertifiziert. Was bedeutet Nachhaltigkeit für Dich konkret bei Wohngebäuden?

Ich denke, beim Wohnungsneubau hätten wir schon noch Potenzial, das man in Richtung Nachhaltigkeit ausschöpfen könnte, insbesondere im Bereich der Haustechnik. Das fängt an bei Solarfassaden, bis hin zu Photovoltaikthemen am Dach, Tiefenbohrungen, Energiespeichern etc. In Wahrheit ist so ein wirklich konsistentes Konzept, das wirtschaftlich tragbar ist und das langfristig auch in der Erhaltung und im Betrieb Sinn macht, die Zukunft. Da würde ich mir wünschen, dass man in Zusammenarbeit mit der Industrie, den Planern und den ausführenden Firmen noch etwas tun könnte, aber es gibt leider die Produkte, die nachhaltigen, kostengünstigen Betrieb, der eine höhere Anfangsinvestition auch für den Käufer der Wohnung rechtfertigt, vielfach noch nicht. Das ist wie beim Elektroauto, das ist auch noch nicht so reif, wie wir es uns wünschen würden.

Gibt es da etwas, was sich Eure Wohnungskäufer konkret wünschen oder wo Du sagst, das sind Features, die wir haben, die bei den Leuten sehr gut ankommen?

Das Qualitätsniveau und die Optik der Basisausstattung muss stimmen. Wir setzen zum Beispiel auf hochwertige Küchen. Die Klimatisierung in den Dachgeschoßen ist immer wieder nachgefragt. Die rüsten wir aber meistens sowieso vor und es wird dann über Fancoils/Splitgeräte abgewickelt. Eine zentrale Versorgung ganzer Gebäude trotz der zunehmenden Hitzeperioden brauchen wir eigentlich nicht, da es der Kunde mehrheitlich auch nicht nachfragt.

Also sieht man schon, dass einige Dinge, die vor einigen Jahren schon bei den Gewerbeimmobilien Standard waren auch im Wohnbereich auftauchen?

Das wäre schön – z.B. Kühldecken oder solche Dinge – ist aber natürlich auch ein zusätzlicher Investitionsaufwand, den man sich dann auch nur in einem höherpreisigen Segment leisten kann.

Generell noch zum Standort Wien – was gefällt Dir und was fehlt oder was könnte besser sein?

Wien hat einfach eine unglaubliche Sicherheit auch im persönlichen Bereich, die man sonst in der Welt sehr schwer findet. Das ist meiner Meinung ein sehr starkes Asset für die Menschen, dass Du zum Beispiel am Abend noch gemütlich unterwegs sein kannst, ohne Dich irgendwie fürchten zu müssen. Auch die wunderschöne Altbausubstanz, die durch ihre Ensembles Wien seinen Charme geben und auch für Investoren interessant machen. Nicht umsonst wird Wien bei diversen Rankings immer ganz weit oben geführt.

Da der Bericht immer auch von vielen Studenten bzw. jungen Leuten in der Branche gelesen wird – gibt es da irgendwas was Du ihnen mitgeben möchtest?

Es gibt kein Projekt, das dem anderen zu 100 Prozent gleicht, insofern ist für Abwechslung gesorgt und somit die Immobilienbranche ein interessanter Bereich um seine berufliche Zukunft zu verbringen sprich die Vielfalt ist, was die Branche so spannend macht. Man sollte sie nicht nur rein von der wirtschaftlichen oder juristischen Seite betrachten, sondern sich auch für alle, die da zuliefern interessieren. Das bei der Baufirma an, über den Architekten bis hin zur notariellen Abwicklung.

Wenn Du in die Zukunft blickst: Welche Strategien verfolgst Du/Ihr für die kommenden fünf Jahre?

Das Neubau-/Bauträger Geschäft im Wohnbaubereich bleibt sicher erhalten, weil die Nachfrage einfach da ist. Die Kunst wird nur sein, zu vernünftigen Preisen an Liegenschaften zu kommen. Dabei kommt uns zugute, dass wir beim Ankauf flexibel, rasch und unkompliziert agieren können ohne langwierige Gremienbeschlüsse über mehrere Ebenen. Teilweise wird reiner Neubau aber auch mit der Sanierung von Altbausubstanzen kombiniert werden.

Im klassischen Zinshausbereich sind wir meiner Meinung nach derzeit ziemlich on top bei den Preisen. Hier macht es Sinn zu investieren, wenn jemand mit hohem Eigenkapital ausgestattet ist. Für gewerblichen Handel in dem Sinn wird die Luft nach oben in der nächste Zeit wahrscheinlich ein wenig dünn.

Eventuell noch eine Vision für das Unternehmen oder den Vor- bzw. Nachteile in einem Familienunternehmen zu arbeiten. Gedanken für die nächsten Jahre in Eurem Unternehmen (jetzt nicht die nächsten 10 bis 15 Jahre, aber eher so drei bis fünf Jahre)?

Ich hoffe, dass wir weiter so eine positive Entwicklung und zwar sowohl in qualitativer als auch in quantitativer Sicht in unserem Unternehmen erleben wie bisher, bei der das Miteinander im Vordergrund steht.

Fokus weiterhin auf die Dinge, die Du vorhin angesprochen hast – also Parken und Wohnungsmarkt?

Ja – unter dem Titel „Schuster bleibt bei deinen Leisten“ diese Bereiche und die klassische Projektentwicklung einfach professionell abzuwickeln.

Noch zum Abschluss: Wenn Dich ein Freund fragen würde: „Ich habe eine Million Euro, die ich gerne veranlagen würde – was soll ich damit tun?“, was sagst Du ihm?

Dann sage ich: „Her damit!“ (lacht)

Also darf ich ergänzen: Einfach die nächste Wohnung in einem Eurer Projekte kaufen?

Zum Beispiel, ja! Ich würde ihm dann sagen, er soll damit vier gut vermietbare Kleinwohnungen bei uns kaufen und nicht eine große, außer er hat Eigenbedarf.

Zur Person
Mag. Bettina Breiteneder, MRICS ist im Familienunternehmen der Breiteneder Immobilien Parking Gruppe seit 1993 in leitenden Funktionen tätig. Ihr Hauptaufgabengebiet ist dabei das Projektentwicklungs- und das Asset Management Geschäft. Extern ist sie auch immer wieder in Aufsichtsratsfunktionen namhafter Aktiengesellschaften aktiv.