Der Bestand historischer Gebäude ist durch die Unterstellung unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes in der Mietzinsbildung durch die prinzipielle Anwendung des Richtwertzinses mit den für jedes Bundesland gesondert berechneten und an den Grundkosten orientierten Fixbetrag sowie den dazu je nach Lage und Ausstattung des Gebäudes und Wohngegenstandes vorzunehmen Zu- und Abschlägen gebunden. Zwei Ausnahmen dazu verdienen besondere Aufmerksamkeit, da sie einerseits eine bessere Zinsbildung, entweder als freien Mietzins oder als angemessenen Mietzins, ermöglichen und daher gerne von Vermietern in ihre Überlegungen einbezogen werden. Die beiden Möglichkeiten finden sich einerseits bei einer vorzeitigen Rückzahlung eines ehemals für den Wiederaufbau oder die Verbesserung gewährten Wohnbaudarlehens unter den unten zu zeigenden besonderen Voraussetzungen und andererseits bei Bestehen des Denkmalschutzes zum Gebäude. 

Wenden wir uns in erster Betrachtung den Gebäuden mit Denkmalschutz zu. Dazu ist prinzipiell vorauszuschicken, dass der Denkmalschutz eine öffentlich-rechtliche Aufgabe der Republik Österreich ist und dem einzelnen Eigentümer kein Antragsrecht auf Unterschutzstellung nach dem Denkmalschutzrecht zusteht. Es ist ausschließlich die Aufgabe des Bundesdenkmalamtes für die Republik Österreich, die schutzwürdigen Gebäude zu befunden und zu begutachten und den entsprechenden Denkmalschutz, der nicht immer das gesamte Gebäude umfassen muss, auszusprechen. Dass mit dem Denkmalschutz massive Einschränkungen des Eigentumsrechtes einhergehen, soll einerseits durch Förderungen bei notwendigen Erhaltungsarbeiten und andererseits auch durch Gratifikationen im Miet- und im Steuerrecht abgemildert werden. Die Regelungen des österreichischen Gesetzgebers gehen aber nicht so weit, dass das Mietrecht oder das Steuerrecht als zweites Denkmalschutzrecht bezeichnet werden könnten, wie dies zumindest betreffend das Steuerrecht in Deutschland geschieht. Vielmehr bilden die im österreichischen Recht gegebenen Regelungen nur in einem sehr bescheidenen Ausmaß tatsächlich eine Verbesserung bringen.

Auf die möglichen Förderungen, die seitens des Bundesdenkmalamtes ausgeschüttet werden können, soll nur kurz eingegangen werden, dass Fördertöpfe bekannterweise an Voraussetzungen gebunden, die auszuschüttenden Mittel in Relation zu den Investitionen gering sind. Förderungen können auch nur einen Anreiz, im Regelfall jedoch keine grundlegende Finanzierung bieten.  

Die maßgebliche Gratifikation, die als Pro Denkmalschutz ins Treffen geführt wird, findet sich in § 16 Abs 1 Z 3 MRG. Zu diesem gelten folgende Erwägungen: Die Bestimmung des § 16 Abs 1 Z 3 MRG ermöglicht für Mietgegenstände, die in einem Gebäude gelegen sind, an dessen Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht, die Vereinbarung eines angemessenen Hauptmietzinses, sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 08.05.1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat.  Zum Denkmalschutz wurde bereits ausgeführt, dass dieser nur im öffentlichen Interesse bestehen kann, die Einflussmöglichkeit ist daher unmaßgeblich gering. Er muss aber rechtskräftig beschieden sein, so dass die Bescheiderlassung und die dazu bestehende Rechtsmittelfrist abzuwarten sind. 

Die weiteren Tatbestandselemente der Aufwendung von erheblichen Eigenmittel, der Gewährung öffentlicher Mittel sowie der dadurch finanzierten Erhaltungstätigkeit nach dem 08.05.1945 verdienen nähere Betrachtung. Die höchstgerichtliche Rechtsprechung zu diesen Tatbestandsmerkmalen ist spärlich. Beispielsweise führt der Abruf im Rechtsinformationssystem führt bei Eingabe der Gesetzesstelle zu lediglich achtzehn Treffern mit Rechtsätzen zu großteils identen Geschäftszahlen des Obersten Gerichtshofes. Diese mangelnde Orientierungsmöglichkeit an einer richterlichen Auslegung der Gesetzesbestimmung führt zur unsicheren Lage bei der Vertragsgestaltung.

Als erster Punkt ergibt sich bei Auswertung der Rechtsprechung, dass für die genannten Voraussetzungen die Behauptungs- und Beweislast zum Ausnahmetatbestandes den vermietenden Eigentümer trifft. 

In Hinblick auf die Beweisbarkeit stellt die Erheblichkeit der Eigenmittel das größte Problem dar. Einerseits müssen tatsächlich Eigenmittel aufgewendet worden sein, sodass in der Hauptmietzinsabrechnung verrechenbare Mittel bereits ausgeschlossen sind. Werden Erhaltungsmaßnahmen durch eine gesetzlich ermöglichte Erhöhung der Mietzinse finanziert oder vorfinanziert, stellen diesen Einnahmen auch keinen Eigenmitteleinsatz dar. Parallel dazu werden Mietzinseinnahmen erst dann wieder zu Eigenmitteln, wenn sie nicht verrechnungspflichtig sind, ansonsten würde nach der Rechtsprechung eine Verminderung der Rechnungsgröße „Mietzinsreserve“ eintreten. So dürfen getätigte Aufwendungen für die Denkmalpflege auch nicht im Nachhinein als Mietzinspassivum verrechnet wer-den. Bei den aufzubringenden Eigenmitteln besteht auch noch die Beschränkung, dass verrechnungspflichtige Einnahmen, die der Vermieter für selbstbenutzte Objekte zahlt, nicht zu den privilegierenden Eigenmitteln zählen. Weiters müssen Eigenmittel auch bereits im Zeitpunkt der Hauptmietzinsvereinbarung aufgewendet worden sein. Eine bloße Investitionsabsicht stellt den Privilegierungstatbestand ebenso wenig her wie die oben angeführte, nur in Aussicht stehende Unterschutzstellung nach dem Denkmalschutzgesetz. Schließlich werden bei der Beurteilung weder die finanzielle Leistungsfähigkeit des Liegenschaftseigentümers noch der Einfluss der Erhaltungsmaßnahme auf den Wert der Liegenschaft oder die Verbesserung gegenüber anderen Gebäuden als maßgeblich beurteilt. 

Erschwerend kommt dann noch hinzu, dass der Gesetzeswortlaut von der Rechtsprechung dahingehend uminterpretiert wird, dass diese Eigenmittel auch nicht größtenteils aus Förderungen generiert sein dürfen. Dabei wird aber keine fixe und nachvollziehbare Grenze gesetzt und die Unsicherheit des Einzelfalles sowie die mangelnde Vergleichbarkeit mit anderen Fällen wirken erschwerend bei der Beurteilung. Bei der Beurteilung zum Ausmaß der erheblichen Eigenmitteln wird von der Rechtsprechung auf die Größe des Hauses und die Gesamthöhe der Erhaltungskosten abgestellt Dazu liegt eine richtungsweisende Entscheidung mit OGH 13.07.2000, 5 Ob 187/00m vor, die bei einem Gesamtvolumen von ATS 14 Millionen gesamt und ATS 6 Millionen aus eigenen Geldern beigesteuerten Mitteln für Erhaltungsarbeiten. der Mitteleinsatz als erheblich angesehen wurde. Diese Größenordnungen werden Investitionen von Eigentümern wohl nur in seltenem Fall erreichen. Eine Rechtssicherheit bietet diese Entscheidung daher nicht. 

Einzig positiv zu warten ist, dass von der Rechtsprechung die Aufwendung der Eigenmittel für das Gebäude genügt, es muss nicht das konkrete Bestandobjekt betroffen gewesen sein. Dieser Überblick über die bestehende Rechtsprechung zeigt bereits, dass der Tatbestand des § 16 Abs 1 Z 3 MRG nur in seltensten Fällen erfüllbar ist. Als größte Barriere wird wohl zu gewärtigen sein, dass die in der Hauptmietzinsreserve auszuweisenden Gelder nicht als verrechnungsfrei gelten und somit nicht in Verwendung genommen werden können, sodass die Einnahmen der letzten zehn Jahre für die Eigenmittel entfallen. Ein Vergünstigungstatbestand für den Vermieter kann daher in dieser Bestimmung nicht generell, sondern nur in sehr vereinzelten Ausnahmen gesehen werden. 

Den weiteren Untersuchungsgegenstand bildet das Bundesgesetz vom 16.Juli 1971 über die einmalige Gewährung einer Sonderbegünstigung für die vorzeitige Rückzahlung von Wohnbaudarlehen der öffentlichen Hand BGBl 336/1971, kurz Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1971 (RGB 1971). An diesem lockt die Verheißung des § 53 MRG, dass bei Anwendung des Gesetzes die Mietzinsregulatorien aufgehoben und der freie Mietzins zulässig ist. Entsprechend lohnt es sich für Vermieter, die Förderungsstruktur zum Gebäude zu überprüfen, da ein freier Mietzins viele Nachteile der strikten Regelungen des MRG abmildern kann. Ein erster Hinweis auf eine Förderung kann eine im Haus angebrachte Tafel über den Wiederaufbau mit dem entsprechenden Vermerk sein. Dies kann aufmerksam machen, sollte aber nicht zu einer verfrühten Euphorie führen. Den sicheren Weg der Feststellung beschreitet der Vermieter, wenn er an die zuständige Stelle des Wirtschaftsministeriums eine Anfrage betreffend seine Liegenschaft richtet. Deren Auskunft bezieht sich aber nur auf die tatsächlichen förderungsrelevanten Vorgänge über die Zeitpunkte der Darlehensgewährung und deren Rückzahlung. Damit ist zwar ein wesentlicher Bestandteil der Voraussetzungen für den freien Mietzins erfüllt, wenn die Zeitpunkte in die gesetzlichen Zeiträume der Gültigkeit des Rückzahlungsbegünstigungsgesetzes 1971 fallen. Dies wird der Beurteilung zugrunde gelegt, ob einer der Begünstigungstatbestände erfüllt ist. Nach der Rechtsprechung genügt aber der bloße Nachweis einer begünstigten Rückzahlung nach dem RGB 1971 in der geltenden Fassung nicht für die automatische Anwendung der Begünstigung nicht aus. 

Das RGB 1971 Urfassung sah für die Mietzinsbildung vor, dass die damals geltenden §§ 16 und 16a des Mietengesetzes bei vorzeitigen begünstigten Rückzahlungen zur Anwendung kamen, die heute nicht mehr aktuell sind und deren Voraussetzungen zur Mietzinsbildung einem Überprüfungsverfahren nicht mehr unterzogen werden können. Eine damalige Ausnutzung der Bestimmungen ist daher heute weiterhin gültig. Es folgten drei Novellierungen, die im Einzelnen unterschiedliche Zeiträume für die Rückzahlung und Tilgungsmodalitäten vorsahen. Immer noch blieb aber der oben angeführte Verweis auf das Mietengesetz. Erst mit der vierten Novellierung, die mit der Erlassung des MRG durch das BGBl 520/1981 stattfand, wurde in dessen § 53 MRG festgelegt, dass bei einer begünstigten Rückzahlung der gesamte § 16 MRG mit allen Mietzinsbeschränkungen nicht gilt. Die Möglichkeit des freien Mietzinses beim Mietvertragsabschluss gibt es daher erst seit Inkrafttreten des MRG im Jahr 1982. 

Damit es aber zur wirksamen Vereinbarung des freien Mietzinse kommt, ist nochmals auf die vorangegangenen Novellierungen des RGB 1971 einzugehen. Allen, auch der Urfassung ist gleich, dass ein Darlehen nach den Wohnbauförderungsgesetze 1954 oder 1968 gewährt gewesen sein musste, zu dem noch rückzahlbare Leistungen offen waren. Dann variieren die einzelnen Rückzahlungszeiträume und Zeitpunkte, zu denen das Darlehen spätestens gewährt sein musste, sowie auch weitere, zu denen das Begehren auf Gewährung der Begünstigung beim zuständigen Amt der Landesregierung und beim damaligen Bundesministerium für Bauten und Technik einzubringen gewesen war. Weiters werden auch die Rückzahlungsmöglichkeiten unterschiedlich gestaltet. Von tatsächlicher Relevanz und unter die Beweislast des Vermieters fallend sind dabei die oben angeführten Zeitpunkte und Zeiträume. Diese werden von der Rechtsprechung zumindest in oberster Instanz akribisch erforscht und den Entscheidungen zugrunde gelegt. Wenn der Vermieter dann keine stichhaltigen Beweise über die Zeitpunkte der Gewährung und Antragstellung sowie den Rückzahlungszeitraum aufbieten kann, unterfällt die Beurteilung dem non liquet und geht zu seinen Lasten negativ aus. Der letzte Zeitraum für eine begünstigte Rückzahlung lief jedenfalls mit 30.09.1982 aus. Ab diesem Zeitpunkt besteht keine Aussicht mehr auf den freien Mietzins, auch wenn die volle Darlehenszahlung erfolgte. 

Eine weitere Grundvoraussetzung für die Anwendung des freien Mietzinses ist aber auch, dass nach Rückzahlung ein Neuabschluss zu einem Mietverhältnis geschieht. Auf den Bestand der Altverträge hatte das RGB 1971 in der jeweils geltenden Fassung keinen Einfluss. 

Durch die Rechtsprechung wird aus den Bestimmungen zu den Wohnungs-Wiederaufbaugesetzen zusätzlich noch als Voraussetzungen für den Eintritt der Begünstigung gefordert, dass bei Rückzahlungen mit Fondsansuchen bis 01.09.1952 nur diejenigen Objekte berücksichtigt werden, die auch direkt mit den Fondsmitteln errichtet wurden. Bei späteren Fondsansuchen genügt es, wenn zumindest der gemeinsamen Benützung durch die Mieter dienende Gebäudeteil aus Fondsmitteln wiederhergestellt wurden. 

Nur in diesem tatsächlich engen Korsett der Vorgaben ist der Vereinbarung eines freien Mietzinses Erfolg gegeben. Dass alle anderen Bestimmungen des MRG weiterhin Gültigkeit haben, darf nur kurz erwähnt werden und ergibt sich klar aus dem Wortlaut des oben zitierten § 53 MRG. 
Als kleinen Bruder des RGB 1971 darf noch das Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987 genannte werden. Dessen Wirkungen sind nicht so spektakulär, es gewährt aber immerhin bei Neuabschlüssen die Anwendung des nach Größe, Art, Beschaffenheit, Laage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Hauptmietzinses (§ 9 Abs 4 RGB 1987), der somit dem angemessenem Hauptmietzins gemäß § 16 Abs 1 MRG im Wortlaut entspricht. 

Im Ergebnis bleibt die schwere Last der Mietzinsregulatorien für den Hauptbereich der Mietverhältnisse bestehen. Bei näherer Durchleuchtung sind die Gratifikationen der angemessenen Mietzinsbildung bei Denkmalschutz sowie der freien Mietzinsbildung nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1971 eher nur Sonderfälle und nicht für eine breite Anwendung tauglich. Eine gesetzliche Verbesserung auf diesen Gebieten betreffend die historische Bausubstanz wäre sicher für Vermieter und auch für Mieter wünschenswert, um bei richtiger Investition das nähere Wohnumfeld lebenswert erhalten zu können.

Zur Person:
Mag. Wolfgang Ruckenbauer ist seit 09/1999 selbständiger Rechtsanwalt in Wien mit Fachexpertise im Liegenschaftsrecht und Mitglied des Vorstandes des Zentralverbandes Haus & Eigentum.